Отечественный рынок
недвижимости по своим ценам приближается к десятку самых дорогих в
мире. Вот почему россияне в последнее время проявляют большой интерес к
покупке дома или квартиры за рубежом. Однако цены на недвижимость на
Лазурном берегу или в пригороде Лондона кусаются...
Хорошая альтернатива - страны Адриатики и юга Европы.
Там и погода замечательная, и уровень жизни достойный, да и стоимость жилья вполне доступная.
Недвижимость в Хорватии
С точки зрения инвестирования особенный интерес представляет
хорватская земля. Местное законодательство не обязывает строить на ней
что-то немедленно, и зонированный под строительство участок может ждать
своего часа годами. А за это время вы вполне можете его перепродать.
Цены в разных местах побережья за последний год поднялись на 15-30% и обещают расти дальше по мере приближения вступления Хорватии в ЕС, намеченное на 2007 год.
Особенно популярны земли сельхозназначения: их засаживают оливковыми
рощами, причем правительство выделяет на это льготные кредиты, однако,
сельхозяйственные и лесные угодья иностранцам не продаются. Для них
инвестиционный интерес представляют просто неурбанизированные участки,
застройка которых пока не разрешена, но может быть позволена в
дальнейшем. Стоимость такой земли начинается от 500 евро / за сотку и
доходит до 15.000 евро /сотка в случае хорошего местоположения.
Цены на земельные участки на морском побережье в настоящее время находятся в диапазоне 15 тыс. евро -30 тыс. за сотку
(до 50 тыс. евро). Почти все приморские города стоят здесь со времен
Римской империи и имеют параллельные итальянские названия, а нынешние
итальянцы владеют здесь виллами, апартаментами, небольшими отелями.
На побережье страны строительство идет достаточно активно:
возводятся дома типа "апартаменты" (2-й этаж для своей семьи, 1-й этаж
для сдачи туристам). В доме обычно 3-4 этажа и не более полутора
десятков квартир-апартаментов по цене в среднем 1200 - 1300 евро /1 кв.
метр. Виллы стоят до 2.500/ евро 1 кв. метр при особо выгодном
расположении. Владение жильем в Хорватии для личного бюджета
необременительно. Ежегодного налога на недвижимость здесь нет и
единственное, что нужно заплатить, это 5%-ый налог на передачу прав
собственности в момент покупки. Хорваты в Европе очень востребованы в
качестве строителей и, порядка 500 тысяч из 4,8-миллионного населения
страны сейчас что-то возводят за границей.
Представители среднего класса государств-членов ЕС (немцы,
австрийцы, чехи, поляки) приезжают на личных автомобилях, а
обустройство кемпингов для них стало едва ли не самым перспективным
бизнесом. Непосредственно береговая линия не застраивается и не развивается,
ее стараются сохранить в красоте первозданной, новые отели не
возводятся, и существует запрет на строительство вилл у моря даже для
самых состоятельных иностранцев. Со вступлением в ЕС все изменится, и
многие запреты, с большой долей вероятности, отменят.
Существуют две формы приобретения недвижимости в Хорватии, у
которых есть свои плюсы и минусы: приобретать недвижимость закон
позволяет как иностранным физическим, так и юридическим лицам при
условии визирования сделки в Министерстве иностранных дел и
Министерстве юстиции.
При первой форме все затраты составляют около 1500 евро, что
дешевле, но угрожает большими потерями времени (до одного-двух лет, и
процесс этот никак не ускоряется, взятки не существуют, не действуют).
Коммунальные платежи для физлиц здесь меньше, но зато нет никаких
надежд получить ВНЖ.
Вторая форма - открытие фирмы с иностранным капиталом часть
этих проблем снимает, но стоит несколько дороже (более 5 тыс. евро на
регистрацию плюс ежегодные расходы). Директор фирмы и сотрудники имеют
право получить сначала вид на жительство, а через 5 лет и ПМЖ.
Недвижимость Черногории
На деньги зарубежных инвесторов в этой стране уже многое
отреставрировано и построено заново, причем в переходные времена ничего
не разрушили.
Некоторое время назад был заключен договор между Сербией и
Черногорией о создании конфедерации на три года и о "движении" в
Евросоюз (законодательная база постепенно приводится в соответствие со
стандартами ЕС, готовятся перемены в сфере налогообложения, НДС здесь
государство реально возвращает предпринимателям). Тема отделения от
Югославии обсуждается уже давно, как впрочем, и перспективы вступления
Евросоюз в 2007 году. Сближение с Европой обычно сопровождается
закручиванием "налоговых гаек" и ростом цен на рынке жилья. Приезжают
немцы с англичанами и начинают скупать все подряд. Иностранцы - физлица, как и прежде, могут свободно открывать счета и снимать с них неограниченное количество денег.
Рост цен на недвижимость на побережье на известных курортах за 2004 год составил около 15%.
В середине 2004 года цена в 650 евро 1 кв.м. казалась очень высокой, а
на середину 2005 года 750 евро 1 кв.м. для квартир эконом-класса, и
инвестиционная цена от 1000 евро 1 кв.м. для элитного уже не вызывает
удивления.
Право частной собственности существовало здесь и в социалистические
времена (70-е годы), и коттеджами на адриатических курортах Черногории
владели итальянцы и немцы. Жилье в городах Котор и Будва стоило в те
годы дороже, чем аналогичное в Ницце. Сейчас стоимость 1 кв. метра
жилья в реконструированных домах XIV - XVI веков превышает 2 тыс. евро,
а на знаменитом курорте Святой Стефан, стоимость квартир в первой линии
домов достигает 4.000 евро /1 кв.м.
Уважительное отношение к частной собственности - одна из немногих
черт, отличающая черногорскую ментальность от русской. Во всем
остальном мы очень похожи. Около 15% населения составляют католики и
примерно 13% - мусульмане, остальные жители - православной веры (около
70%).
Россияне покупают земельные участки, жилье, виллы, коммерческие предприятия типа "гостиница" и "кафе".
Торгово-офисные помещения тоже вызывают интерес у русских инвесторов,
поскольку многие собираются в Черногории не просто отдыхать летом, а
жить подолгу и заниматься каким-то бизнесом. Помещения под офис или
мини-кафе в жилых новостройках Черногории стоят примерно на 10% дороже
квартир в том же доме (около 1000-1100 евро /1 кв.м.). Целевое
назначение таких помещений будет согласовываться с собственниками в
дальнейшем (замены целевого назначения возможны).
Цены на жилье невысокие: квартиры от 20 тыс. евро, а частные
дома от 50 тыс. Россияне покупают здесь резиденции для летнего отдыха,
а также кафе и ресторанчики. С большой долей вероятности, цены на
недвижимость в Черногории будут расти, и к декабрю 2005 года стоимость
достигнет 1500 евро /1 кв. метр.
Земля в Черногории
Черногория - страна горная и свободных пространств большой площади
там просто нет, тем более в курортных зонах. Свободная земля измеряется
квадратными метрами, а максимальный размер придомовой территории или
участка под застройку, на который можно рассчитывать, это сотни, а чаще
- десятки квадратных метров.
Стоимость земли в курортной зоне определяется престижностью
места, близостью к морю, наличием инфраструктуры и разрешения на
строительство. Вовсе не подлежит продаже примерно 15-метровая полоса
вдоль моря (ее измеряют по самой высокой линии прилива). Эта земля
находится в ведении государственного ведомства Морска Добра,
отвечающего за причалы, пляжи, порты и т.д. Далее идет полоса шириной
около 50 м, которая в предыдущие годы осваивалась, но сейчас
индивидуальная застройка на ней запрещена. В качестве раритетов
встречаются и свободные участки, по которым получено разрешение на
строительство, но пока им не воспользовались. Стоят они очень дорого.
В 2004 году цена земли на курорте Святой Стефан достигала 1 тыс. евро /1кв.м.
Это самое престижное место побережья. Раньше так назывался островок с
рыбацкой деревней, который потом соединили с берегом. Вся здешняя
историческая застройка превращена в один большой гостиничный комплекс -
гордость местного населения (каждый домик - отдельный номер-люкс),
летом даже вход сюда платный. Прилегающий район берега тоже носит имя
Sveti Stefan, и участки здесь очень редко появляются в продаже, причем
в лучшем случае это около 200 кв. метров.
Вторая в ценовом рейтинге земли - зона Будванской Ривьеры (город-курорт Будва), земля здесь тоже считается достаточно дорогой: в среднем 300-500 евро / 1 кв.м.
На северо-запад от Будвы ближе к границе с Хорватией находится
Бока-Которский залив - своеобразный адриатический фьорд. Исторически
это самая "аристократичная" часть черногорского побережья, район с
преимущественно католическим населением, очень красивой старинной
архитектурой и пышной природой. Зимой оттока населения не наблюдается,
жизнь не замирает, и потому они больше подходят для постоянного
проживания. Спрос формируют в основном местные жители, для которых
200-300 - неплохая зарплата, поэтому и цены на землю не столь высоки:
100-200 евро / 1 кв.м.
Регион от Будвы (на юго-восток) - сельскохозяйственный, цена
земли резко падает и может стоить от 20 до 50 евро / 1 кв.м., в
зависимости от развитости инфраструктуры. В глубине континента цена
может опускаться до 10 евро /1 кв.м. и даже ниже. Приобрести землю
может любое физическое лицо с паспортом РФ или другой страны СНГ, равно
как и европейцы. В административных органах Черногории учет земли и
недвижимости ведется скрупулезно, все земли поделены на так называемые
"парцелы" (маленькие наделы), описаны, пронумерованы и занесены в
кадастр, и можно узнать, кто был хозяином земли и сколько их реально у
нее сейчас. Собственность на землю для черногорцев - понятие святое, и при всех режимах право это было незыблемо.
Недвижимость Болгарии
В настоящее время основные покупатели, "стимулирующие" строительную
активность на Болгарских черноморских курортах, - это англичанине и
немцы. Делать деньги на расширении Евросоюза на Восток многие из них
уже научились в Польше, Венгрии и Чехии. Пока государство числится в
кандидатах в ЕС, лучшие объекты здесь можно приобрести за бесценок по
европейским меркам, а через несколько лет, когда жизнь в стране
подтянется к европейским стандартам, эта недвижимость существенно
вырастет в цене.
Земля
Год назад земля под застройку стоила в курортном селе Рогачево на черноморском побережье 15 - 20 евро /1 кв. метр. В 2005 году: 65 - 80 евро /1 кв. метр,
продолжает расти и, скорее всего, основной рывок вверх произойдет через
2 года, когда произойдет вступление Болгарии в ЕС. Около 30%
иностранных покупателей жилья в Болгарии - это приезжие из СНГ, из
которых две трети приходится на граждан РФ.
Земля в населенных пунктах в 15 - 20 км вглубь континента падает в
цене до 5 - 10 евро /1 кв. метр, в то время как на первой линии курорта
Слынчев Бряг она стоит 150 - 180 евро / 1 кв. метр.
Полностью меблированный, почти новый 2 - 3-этажный дом с бассейном в провинции можно купить всего за 30 тыс., а на берегу - он стоит до 300 тыс. евро.
Жилье
Готовые апартаменты в Варне продаются по цене 1200 - 1600
евро /1 кв. метр. Евросоюз финансирует программу реставрации старых
городов "Красивая Болгария", что оказывает влияние, как на цены, так и
на позиционирование страны на мировом туристическом рынке с тенденцией
превращения Болгарии в дорогое и всесезонное туристическое направление.
К 2007 году квадратный метр жилья обещает подорожать до 2.500 евро.
Денежные инвестиции в курорты Болгарии столь активны, что некоторые
зоны уже приходится защищать от строительства: в богатых
достопримечательностями южных районах побережья (Приморско, Царево)
застройщиков обязывают соблюдать болгарский стиль и строить не выше 3 -
4 этажей. Европейцы покупают за 20 тыс. огромную кышту (традиционный
болгарский дом) и начинают ремонтировать его.
Первыми иностранными игроками рынка недвижимости Болгарии,
инвесторами были к сожалению не россияне, а немцы (коммерческая
недвижимость), а также британцы и ирландцы (жилая недвижимость в
глубине страны и у моря).
(Продолжение следует…)
Благодарим за предоставленную информацию Агентство Rway
