Традиционными направлениями в
сфере элитной европейской недвижимости исконно считаются Лазурный берег
Франции и Лондон. В той или иной степени требованиям класса "de luxe"
отвечает ряд объектов в Испании и Италии. В последнее время
"подтягивается" и Кипр. Все эти страны учитывают возрастающий спрос со
стороны, прежде всего, российских покупателей.
Почему недвижимость именно этих стран "заполнила" элитный рынок?
"Во-первых, теплый климат, дарящий ощущение вечного лета, которое
ассоциируется у большинства людей с отпуском и ничегонеделанием, -
комментирует Лариса Хорева, заместитель управляющего компанией
"AVENUE PROPERTY". - Во-вторых, членство в Евросоюзе, достоинства
которого очевидны. В-третьих, удобное транспортное сообщение (до
подмосковной дачи, к примеру, можно добираться куда дольше, чем до
виллы во Франции, Испании, Италии и т.д.). И, наконец, надежное и
выгодное вложение капитала".
Как на Лазурном Берегу, так и в Лондоне, спрос давно превышает
предложение. А если прибавить к этому относительно небольшие территории
вышеназванных мест, то стремительный рост цен на объекты недвижимости
становится понятным и очевидным. Только за этот год стоимость элитных вилл в Каннах, как показывает практика продаж, выросла на 18-20, кое-где на 25%.
Если к этой цифре добавить сумму, которую можно получить, сдавая виллу
в аренду, чистая прибыль владельца элитной виллы может достигнуть
поистине астрономических высот.
Естественно, что содержание виллы потребует денег, но здесь игра
стоит свеч. Полученная прибыль, как правило, в разы превышает
затраченные средства.
Англия
Столица Соединенного Королевства считается одной из самых
экономически устойчивых мегаполисов земного шара. Купить здесь
недвижимость - все равно, что войти в элитный клуб. Спрос на
недвижимость Лондона растет вот уже 15 лет. И если раньше цена
квадратных метров в английской столице удваивала свою цену каждые семь
лет, то, учитывая рост цен в последние месяцы, этот срок в самое
ближайшее время, как считают игроки рынка, сократится до пяти лет.
Одна часть иностранцев выбирает этот город для расширения бизнеса,
другая - для "плацдарма" своей семьи - надежно, прибыльно, и дети имеют
возможность получить лучшее образование.
Стоимость недвижимости на лондонской земле зависит, как и везде, от района. Если, например, апартаменты в Хамстеде обойдутся по цене от 500 тысяч фунтов,
то за квартиру в исторических районах Лондона придется заплатить уже от
1 млн. фунтов. Россиян не пугают цифры с 6 нулями, и, по оценкам
экспертов, они отдают предпочтение жилью стоимостью от 5 млн. до 40
млн. фунтов стерлингов.
Привлекает покупателей не только экономическое благополучие Лондона,
но и условия покупки, перед которыми равны, как британцы, так и
иностранцы. Для иностранцев даже действуют специальные льготы на налоги и получение кредита.
Налог на приобретение недвижимости составляет 1-4% в зависимости от
суммы сделки. Работа адвоката (а не нотариуса, как во многих
европейских странах) обойдется всего в 0,5% (во многих государствах -
3%). Кредит иностранцы могут взять под 6-8% годовых (для резидентов -
3-5%) при условии минимальной суммы оплаты для нерезидентов 25-30% (для
англичан - 10%). А если сумма сделки составляет более 2 млн фунтов, то
иностранец может участвовать в процессе получения вида на жительство.
Ежегодный налог на имущество в Великобритании составляет 1,5% от стоимости объекта.
Франция
Париж, в отличие от Лондона, выбирают больше персоны богемные -
художники, театралы, музыканты, - хотя среди покупателей "кусочка"
Франции много и бизнесменов. Апартаменты здесь покупают прежде всего
те, кто любит и ценит неповторимый дух французской столицы.
Предпочтение отдается историческим районам близ Сены.
Несмотря на то, что цены в Париже на 30%, а то и 50% ниже лондонских и варьируются от 2000 до 10000 евро
за квадратный метр, вложение во французскую недвижимость считается
выгодным. Рынок, по оценкам экспертов, в Париже достаточно стабилен, и
даже увеличение стоимости всего 10% в год - несомненный успех
предприятия. Но все же вложение в недвижимость Парижа - прежде всего не
способ обогащения, а все-таки способ сохранения капитала, особенно если
речь идет о сегменте элитного и бизнес-жилья.
Во Франции действует так называемый "семидневный охлаждающий период",
в течение которого покупатель может аннулировать контракт и вернуть
свои деньги, не объясняя причины. В среднем на приобретение
недвижимости во Франции потребуется около полугода: 2-3 месяца уйдет на
проверку документов нотариусом и еще 2-3 месяца займет регистрация и
занесение в базу данных и реестры. Государственные взносы составят 7-8% от стоимости жилья.
Что касается ежегодных налогов, то во Франции их несколько и все они
привязаны к годовой арендной кадастровой стоимости объекта (ГАКС),
которую устанавливают местные власти. Среди них налог на проживание,
который платят и собственники, и арендаторы французской недвижимости. Налог на проживание на вилле составит около 3000 евро, в апартаментах - 2000 евро в год. А когда жилье пустует, его собственник должен заплатить 10% и более от ГАКС в виде госпошлины на вакантное жилое строение.
Еще 5% от ГАКС стоит вывоз мусора и отходов. Кроме того, если
стоимость недвижимости и сумма денег владельца недвижимости на
банковском счете во Франции в совокупности превышает 720 000 евро,
собственник облагается дополнительным налогом на имущество. В данном
случае налоговая ставка колеблется от 0,55% до 1,8% от стоимости
активов, которые находятся во Франции.
Кипр
Возрастающий в последнее время спрос на недвижимость Кипра вполне
объясним целым рядом причин. 320 солнечных дней в году, свежие овощи и
фрукты круглый год. Плюс - Кипр является поистине экологическим раем
(он по праву считается одним из лучших мест проживания для людей с
легочными и аллергическими заболеваниями), а также дружелюбное
отношение местного населения к русским (что, согласитесь, немаловажно
для комфортного проживания в стране) - и сразу становится ясно, почему
Кипр уже выбрали и продолжают выбирать в качестве второго дома многие
наши соотечественники.
Многие уже превратили второй дом на Кипре в первый,
руководствуясь следующими соображениями: как детям, так и взрослым,
во-первых, полезно жить в экологически чистой местности; во-вторых,
дети имеют возможность получить прекрасное образование, основанное на
английской модели; в-третьих, европейский уровень жизни, но, по
сравнению с рядом европейских стран, очень низкий уровень преступности;
в-четвертых, великолепная возможность заработать хорошие деньги, так
как во время проживания на Кипре, люди сдают московскую недвижимость в
аренду.
Кипр, к слову сказать, "приятен" не только с "климатической" стороны, но и с налоговой.
Ставка налога на имущество здесь зависит от стоимости объекта и
колеблется в пределах от 0% до 3,5%. А владельцы недорогих по кипрским
меркам квартир стоимостью до 100 000 кипрских фунтов вообще
освобождаются от уплаты этого налога.
Самой популярная и дорогая недвижимость на Кипре - возле моря. Так, дом на побережье площадью в 150 квадратных метров с участком обойдется в 135 тысяч фунтов.
В другом случае в среднем дома в спокойной зоне с 2-4 спальнями,
участком земли, бассейном и крытой парковкой можно приобрести за 90-150
тысяч кипрских фунтов. Деревенские дома стоят и того меньше - от 50
тысяч фунтов. Квартиры с двумя спальнями в доме на две семьи
варьируются от 60 до 90 тысяч фунтов.
По оценкам экспертов, вложение в кипрскую недвижимость сегодня - очень выгодные инвестиции,
так как предполагается, что спустя время стоимость жилья в этом райском
уголке приблизится к ценам в европейских странах - Англии и Франции.
Как считает глава представительства кипрской девелоперской компании Pafilia Property Developers Андреас Хулудис,
в пользу создания бизнеса на Кипре говорят важнейшие экономические
показатели общей благонадежности региона: рост цен и повышение интереса
к банковскому сектору. К концу 2007 г. - началу 2008 г. Кипр перейдет
на евро, и как показывает опыт других стран, недвижимость в этой связи начнет дорожать.
С тех пор как Кипр вошел в Евросоюз интерес острову со стороны
европейских стран продолжает неуклонно расти: началась иммиграция на
Кипр. Процесс иммиграции в свою очередь ведет к увеличению численности
населения, а значит и росту количества недорогой рабочей силы, что
также является хорошим условием для развития рынка.
Испания
Испания переживает строительный бум. Особенно активно застраивается
Средиземноморское побережье страны. Объясняется это тем, что покупка
недвижимости в "стране матадоров" ежегодно приносит гарантированную
прибыль. Хотя цены на недвижимое имущество в Испании до сих пор
значительно ниже, чем в других странах Западной Европы, но на
протяжении последних лет они неуклонно растут на 15-25% в год. Кроме
того, купив здесь жилье, владелец и члены его семьи сразу получают право на получение годовой шенгенской мультивизы с правом проживания 90 дней в полугодие. Через год виза продлевается - и так неограниченное число раз.
Удовольствие иметь виллу в Испании обойдется в среднем от 570 тысяч евро до 1,8 млн евро,
за апартаменты придется заплатить от 120 тысяч до 3,8 млн в зависимости
от города (1170 - 3348 евро/кв.м). Кстати, в глубине материка цены
гораздо ниже. Стоимость метра определяется не только качеством отделки,
но и близостью к морю. Чем ближе к морю, тем дороже. Несмотря на
привлекательную разницу в цене, ликвидность домов, расположенных дальше
5 км от морского побережья гораздо ниже и перепродать такую
собственность очень сложно.
Приобретая недвижимость в Испании, нужно учесть и налоги, а
они здесь достаточно обременительны. Покупателю придется заплатить НДС
в размере 7% от стоимости объекта при покупке квартиры или дома с
участком земли и целых 16% - за участок и договоры на строительство
жилья. Налог на документальное оформление юридических актов (или
передаточный налог) обойдется в 0,5% от суммы сделки за покупку жилья
на первичном рынке и в 6% - за "вторичку". Кроме того, 3% стоят услуги
нотариуса и регистрация самой сделки.
Но зато ежегодный налог в Испании вполне приемлем (в Англии больше) - 0,3-1,1%
от кадастровой стоимости. Ну, и конечно, еще 0,2-2,5% от стоимости
имущества - "за богатство", если стоимость активов, включая
недвижимость превышает определенную сумму, рассчитываемую по мудреной
схеме.
Но что такое налоги "на богатство" по сравнению с пропуском в мир ЕВРО
(очень модная нынче приставка к различным словам) - и не важно, по
сути, какая именно это "евро"страна - Кипр, Испания или Франция.
Главное, что капитал не пропадет и приумножится. А именно об этом и
говорят сегодня абсолютно все игроки рынка зарубежной недвижимости!
