При покупке недвижимости
за рубежом вопрос получения ипотеки в иностранном банке у наших
соотечественников возникает достаточно часто. И действительно, у такой
ипотеки есть два главных преимущества. Проценты по ипотечному кредиту в
Европе значительно ниже, чем у нас, а, как известно, дешевый кредит -
это выгодно. В Швейцарии к тому же процентные ставки по ипотечному
кредиту одни из самых низких в Европе и составляют при фиксированной
ставке в среднем 3,75% - для коммерческой недвижимости и 4,5% - для
жилой.
Работая
с ипотекой в Европе, вы создаете кредитную историю, которая играет
огромную роль, если в ваших планах дальнейшие инвестиции за рубежом
(например, покупка недвижимости и других активов, открытие нового
бизнеса и т. д.). Стоит особо отметить, что построение взаимоотношений
с зарубежным банком открывает многие двери для развития вашей
зарубежной деятельности.
Дополнительное преимущество: если банк, выдающий ипотеку, -
это швейцарский банк. Банки этой страны известны во всем мире своей
стабильностью и надежностью. Копия договора ипотечного кредитования или
подтверждение о выделении финансирования швейцарским банком является
своего рода гарантом при подписании договора купли-продажи недвижимости
у нотариуса. Часто в случае предоставления ипотеки покупателю выдается
чек швейцарского банка, который затем передается нотариусу в момент
подписания договора купли-продажи. Этого достаточно для начала
регистрации сделки.
Несмотря на все сомнения со стороны наших соотечественников,
ипотека в Швейцарии возможна, вполне реальна и весьма эффективна. Как
правило, наши соотечественники, не имеющие кредитной истории в
швейцарском банке, могут рассчитывать на 50-60% финансирования. Обычно
ипотечный кредит выдается сроком от 2 до 10 лет. По истечении срока
кредит можно продлить, предварительно переговорив с банком о новых,
зачастую еще более выгодных условиях. В Швейцарии распространена
практика выплаты «тела кредита» по истечении срока финансирования.
Проценты по ипотеке выплачиваются, как правило, ежеквартально.
Процентные ставки, как известно, могут быть фиксированными и
«плавающими». Фиксированная ставка предоставляется банком в момент
заключения договора ипотечного кредитования и остается неизменной на
протяжении всего срока ипотеки. «Плавающая» ставка определяется рынком
и регулярно корректируется. При относительно низких рыночных процентных
ставках и тенденциях к дальнейшему их повышению, имеет смысл выбирать
фиксированную ставку. Такая ситуация на данный момент типична для
Швейцарии. Наоборот, при высоких процентных ставках по ипотечному
кредиту (как, например, у нас) и рыночных тенденциях к их снижению,
выгоднее выбрать «плавающую» ставку.
Каким же образом швейцарский банк принимает решение о выдаче
ипотеки нашему гражданину и какие у него шансы в получении кредита?
Прежде всего, стоит отметить, что любой банк всегда принимает решение
индивидуально. Банк обязательно попросит личной встречи с будущим
кредитополучателем. В первом разговоре вам зададут ряд общих вопросов,
попросят заполнить и подписать так называемую «личную конфиденциальную
декларацию» (self-inquiry confidencial financial statement) с указанием
вашего имени и фамилии, даты рождения, основной деятельности, семейного
положения, места жительства, места работы и должности, национальности,
имя супруги (супруга), имя и возраст детей. Банк поинтересуется
размером вашего дохода за прошлый год, а также общим размером капитала
и состояния, которым вы обладаете.
На основании данной информации, банк может также запросить
дополнительные документы, свидетельствующие о наличии и происхождении
денежных средств. Например, для физических лиц это может быть
подтверждение с места работы или справка о доходах. Для юридических лиц
- финансовый отчет фирмы за последние три года. С выдачей кредитов
компаниям, зарегистрированным в Швейцарии, дело обстоит несколько
проще, поскольку такую компанию можно легко проверить.
Банк, как правило, тоже просит предоставить дополнительные
гарантии в размере около 20% от стоимости приобретаемого объекта
недвижимости. Это могут быть любые активы, которыми вы владеете
(денежные средства на счету, ценные бумаги, земельный участок и т. д.).
Если, например, покупатель приобретает объект коммерческой
недвижимости, приносящий определенный годовой доход, то данный доход
может частично или полностью являться гарантией для кредита. В случае с
приобретением жилой недвижимости нужно быть готовым предоставить
дополнительные гарантии или открыть депозит в швейцарском банке,
положив на него определенную сумму, из которой банк будет впоследствии
удерживать проценты по кредиту.
После изучения документов банк принимает решение о выдаче
ипотеки. Стоит еще отметить, что не все банки Швейцарии готовы и могут
работать с иностранцами. Дело в том, что данное направление, по сути,
требует создания отдельного подразделения, занимающегося проверкой
платежеспособности иностранцев и происхождения их капиталов. Это
требует в свою очередь дополнительных расходов, на которые некоторые
банки не готовы, например, из-за ограниченности ресурсов (мелкие
частные банки) или в силу своей специализации на каком-то одном виде
деятельности (например, инвестиционные банки).
Таким образом, швейцарские банки, работающие с иностранцами, -
это, обычно, крупные и средние банки. Для отечественных клиентов «вход»
в такой банк возможен, как правило, только через специальный отдел по
работе с иностранными клиентами, называемый private banking. Стоит
отметить, что предпочтение в этом случае отдадут состоятельным
гражданам со значительными капиталами, ибо основной целью отдела
ptivate banking является не выдача ипотечных кредитов, а привлечение
денежных инвестиций в различные банковские продукты и услуги. Татьяна ФОГТ.
Другие материалы по теме
|
