Уже который год небольшой, но очень уютный и
гостеприимный, как для отдыха, так и для капиталовложений остров
является одним из самых привлекательных мест для частных инвестиций.
После вхождение в ЕС в 2004 году Кипр связал себя обязательствами по
ограничению развития оффшорного бизнеса и введению визового режима, но,
несмотря на это, остров по-прежнему чрезвычайно привлекателен, прежде
всего - своим рынком недвижимости и возможностями ипотечного
кредитования. Особенности покупки недвижимости на Кипре и получения
кредита описывает руководитель отдела зарубежной недвижимости
корпорации "БЕСТ-недвижимость", кандидат исторических наук, Титова Юлия.
О
преимуществах Кипра, о его чудесном климате, позволяющим наслаждаться
морем и солнцем даже зимой, гостеприимстве местных жителей, развитой
инфраструктуре, хорошей транспортной доступности и подобных приятных
мелочах известно все уже давно. Однако с ростом популярности ипотечного
кредитования в России, спрос на недвижимость на Кипре вырос.
Востребованность ипотечных продуктов у россиян совпала с приходом
понимания о том, что инвестируя в недвижимость, нужно учитывать не
только сверхвысокую доходность, но и прогнозируемость рынка при
стабильном росте активов и минимальных рисках. В этом отношении Кипр
имеет те исходные условия, которые позволят инвестору спокойно спать,
даже находясь вдали от купленного объекта или от площадки под его
строительство.
Говоря о кипрском рынке недвижимости, уместно
оглянуться назад хотя бы на десять лет, когда россияне массово пришли
на Кипр, приобретая виллы и апартаменты практически без разбора. Конец
девяностых годов был ознаменован небывалой активностью покупателей из
России на Кипре. Тогда киприоты узнали о "новых русских" и их
сумасшедших деньгах. После российского экономического кризиса поток
покупателей-россиян на Кипре снизился. Это не значит, что русские
перестали покупать недвижимость на острове, просто их стало значительно
меньше. Но, как только Россия стала поправлять свое экономическое
положение, а на Кипре заговорили о скором вхождении в Евросоюз, начался
активный рост цен на недвижимость, спровоцированный большим спросом в
первую очередь со стороны англичан, а следом за ними представителей
континентальной Европы, стали подтягиваться и россияне. Последние пять
лет цены на недвижимость на Кипре стабильно растут, при этом количество
сделок с участием россиян все увеличивается. Так среднегодовой рост
стоимости квадратного метра за последние пять лет на Кипре составил
около 10-20% годовых (в зависимости от места), при этом прогнозируя
динамику последующих лет участники рынка осторожно оперируют
показателем "не менее 10% в год", добавляя, что такой прогноз является
пессимистичным и возможен лишь в случае каких-то глобальных
неприятностей на мировых валютных и ресурсных рынках. В то же время для
западноевропейских инвесторов эта цифра является более чем достаточным
аргументом в пользу увеличения вложений капитала в благодатную кипрскую
строительную почву.
Прежде всего - это крайне низкий показатель
инвестиционных рисков, а также весьма заманчивые финансовые и ипотечные
условия покупки недвижимости. Наиболее показательно эти преимущества
проявляются на первичном рынке жилья Кипра - традиционно наиболее
прибыльном и имеющим самые большие риски в условиях нашего государства.
Экономика Кипра - это экономика развитой и в то же время стабильно
растущей страны с устоявшейся и достаточно капитализированной
инфраструктурой. Местная валюта - кипрский фунт - чувствует себя вполне
комфортно на фоне других валют, активно представленных в банковском
секторе страны - нестабильного американского доллара, прочного евро и
"железобетонного" швейцарского франка. Сегодня за 1 кипрский фунт
местные банки дают $ 2,2-2,3, и при ослабевающем долларе местная валюта
лишь укрепляется.
Крупнейшие кипрские застройщики и девелоперы
- такие как Leptos Estates, Aristo Developers, Giovanni Developers,
Yiatros Group, Lordos Estates, Athanasiou Construction and
Developments, Cybarco, Pafilia Property Developers, J. Artisodemou
Ideal Homes Ltd. - работают на рынке уже несколько десятков лет и имеют
отличную репутацию как у иностранцев, так и среди местного населения.
Такие компании являются системообразующими для всего рынка, а их работа
с банками имеет солидную историю: сотни миллионов фунтов выданных
ипотечных кредитов и целевых кредитных линий на протяжении многих лет.
Компании-лидеры имеют налаженную систему сервиса и вторичного рынка
продаж по уже построенным объектам, а также разветвленную сеть
представительств во многих странах. Застройщики же рангом пониже
вынуждены бороться за покупателя, выбирая интересные участки под
застройку и обеспечивая высокое качество строительства, разрабатывают
индивидуальные программы лояльности для каждого клиента, что также,
согласитесь, на руку покупателю. Впрочем, покупателю, интересующемуся
приобретением недвижимости на Кипре, нет необходимости в поиске
индивидуального решения своей задачи, сосредоточенного на выборе
застройщика и банка. Эту проблему бесплатно помогут решить
профессиональные агентства, имеющие большой опыт работы с ведущими
кипрским застройщиками, позволяющий быстро и качественно осуществить
помощь клиенту в выборе объекта. Обширная практика позволяет оптимально
подобрать наиболее выгодный клиенту банковский продукт среди множества
вариантов, предлагаемых кипрскими банками и оказать гарантированное
содействие в получение ипотечного кредита на покупку недвижимости на
Кипре. Агентства работают в интересах покупателя, который при этом не
несет дополнительных затрат, поскольку труд агентства оплачивается
застройщиком. Цены у застройщиков и агентств абсолютно одинаковые.
Возвращаясь назад к вопросу о рисках покупателя при покупке
недвижимости на Кипре следует отметить, что процедура согласования
проекта и контроля за его строительством на Кипре регламентирована и
прозрачна. Компания-застройщик, выбирая площадку под строительство,
заранее имеет полное представление о том, какой тип объекта, в какой
высотности, какой площади и в каких архитектурных и инженерных
параметрах здесь можно построить. Это относится как к строительству
многоквартирных домов или мезонетов (таунхаусов), так и к коттеджным
поселкам - комплексам состоящим из индивидуальных вилл, а исходные
условия предоставляются местными властями и земельным управлением
вместе с документами на участок. И если застройщик, проанализировав
полученные параметры и рассчитав инвестиционную привлекательность
будущего проекта, принимает решение о покупке земли, то его основная
забота - запроектировать объекты в соответствии с исходными
параметрами, после чего подать проект на утверждение и последующую
выдачу разрешения на строительство. На последующих этапах строительства
объекта те риски, которые в России принято считать "головной болью
покупателя", сведены к минимуму. Покупатель жилья, подписывая договор с
застройщиком и делая первый взнос, регистрирует свое право
собственности на строящийся объект в кипрском земельном управлении
(Land Register Office), где фиксируется новый хозяин недвижимости в
реестре собственности. После этого компания-застройщик не имеет права
продать конкретный объект кому-либо еще, поскольку регистрация в
земельном управлении охраняет права инвестора как собственника
квартиры, мезонета или виллы с земельным участком. Таким образом, риск
повторной продажи объекта полностью исключен. Конечно же, как в любом
бизнесе, минимальные риски у инвестора все же есть. Например,
традиционное для отечественного рынка нарушение сроков сдачи объектов в
эксплуатацию на Кипре встречается, хотя во много раз реже, чем у нас.
Во-первых, традиционно высшая ценность для кипрских
компаний-застройщиков - это безупречность репутации. Разумеется, после
такого понятия как желание клиента. Этот фактор не позволяет компаниям
допускать осечки, а если и происходит задержка в строительстве, то она
не превышает срока в два-три месяца. Во-вторых, покупатель жилья имеет
возможность прописать в договоре те пункты, которые обезопасят его в
случае подобных неприятностей, и застройщик на это идет без особых
возражений. При том, что в стандартной форме договора штрафные санкции
за просрочку строительства, как правило, не прописаны, при хорошей
работе агентства, представляющего интересы покупателя, застройщики идут
на встречу в переговорах. Например, LEPTOS и GIOVANNI могут прописать в
договоре механизм компенсации клиенту за нарушение сроков
строительства, например, в размере суммы неполученного дохода от
возможной сдачи жилья в аренду на время задержки строительства. А если
покупатель планировал жить в квартире или вилле с первого же дня, но
стройка затянулась, компания без проблем поселит его в другом своем
объекте либо оплатит его проживание в отеле. Однако подобные негативные
моменты здесь - большая редкость, и спорные ситуации с клиентом
застройщик всегда стремится решить полюбовно. Приступая к рассмотрению
вариантов недвижимости и выбору конкретного объекта нужно учитывать,
что для покупателя нет необходимости иметь на руках полную стоимость
недвижимости, достаточно обладать лишь 30% от суммы предполагаемой
покупки. Большинство покупателей жилья на Кипре (как впрочем, и во всей
цивилизованной Европе) оплачивают лишь часть стоимости объекта
собственными деньгами, на оставшуюся часть покупатель получает кредит в
местном банке. Каждый из застройщиков, в свою очередь, имеет устойчивые
взаимоотношения с одним или несколькими банками, с которыми разработаны
специальные ипотечные программы, позволяющие покупателю расходовать
минимум средств на покупку и иметь лояльные условия по обслуживанию
кредита. Выбор банков на Кипре достаточно хороший и все они имеют
проверенную репутацию. Большинство россиян отдает предпочтение Bank of
Cyprus (Кипрскому банку, который в 2006 году открыл отделения в Москве
и на Украине), Hellenic Bank, Popular Bank и Alfa Bank (не путать с
российским тезкой!). Для получения банковского кредита необходимо
выбрать объект недвижимости, подписать договор купли-продажи и подать
необходимый перечень документов на рассмотрение в банк. Банковский
кредит выдается кипрскими банками под залог приобретаемой недвижимости.
Кредит выдается в случае, если банк решит, что иностранец заслуживает
доверия и вернет кредит с процентами без проблем. Кипрские банки не
заинтересованы в том, чтобы сначала выдать кредит, а потом забрать дом
или квартиру в случае неоплаты, которые затем придется продавать другим
покупателям. Поэтому банк внимательно изучает каждое заявление и обычно
просит оплатить какую-то часть контракта самого покупателя, наиболее
часто около 30% от стоимости. Хорошо, если клиент уже имеет
положительную историю взаимоотношений с данным банком, если
какая-нибудь местная компания даст ему рекомендацию, если клиент живет
на Кипре некоторое время, а его дети, например, учатся в одной из школ
острова. То есть все указывает на то, что иностранец будет жить здесь
сам, а не приобретает объект для сдачи в аренду, организации
"подпольной гостиницы" и пр., что признается незаконными коммерческими
операциями, которые на Кипре иностранец не имеет права осуществлять.
Нерезиденты, желающие приобрести недвижимость на Кипре, могут получить
кредит на покупку дома, на строительство дома, на покупку земли с целью
строительства дома или на покупку квартиры. При покупке недвижимости
иностранец может получить кредит до 70% от стоимости жилья. Если кредит
оформляется в долларах США, или в EURO, то ставка банка будет около
4,5% годовых (если в кипрских фунтах - процентная ставка выше).
Традиционный период выплаты кредита колеблется от 10 до 15 лет. Кредит
сопровождается выдачей кредитной карты с лимитом до 2000 кипрских
фунтов, а также открытием текущего счета с лимитом овердрафта до 2000
фунтов. Сумма, начисленная банком, снимается с банковского счета в
конце года. Юридическая защита иностранных инвестиций, в том числе
покупка недвижимости, обеспечивается международными соглашениями,
которые были подписаны и ратифицированы Республикой Кипр (например,
"конвенция Всемирного Банка по разрешению инвестиционных споров между
государствами и гражданами разных стран"). К перечню документов,
которые просит банк от покупателя, относятся помимо заявления с
просьбой о выдаче кредита, где указывается сумма кредита, срок
погашения, объект недвижимости, относятся также декларация личного и
финансового состояния, справка с места работы, выписка с банковского
счета, договор купли-продажи, заверенный в земельном комитете, копии
титула собственности на приобретаемый объект на имя Продавца, и
архитектурный план приобретаемого объекта, копии подтверждений
авансовых платежей. На основании этих документов рассматривается
возможность выдачи кредита (обычно процедура занимает около месяца) и
подписывается кредитный договор. При его подписании, заемщик,
инвестирующий в строящийся объект, может прописать индивидуальные
условия обслуживания и погашения кредита, чему способствуют сами
застройщики. К примеру, в рамках сотрудничества с банками ведущие
застройщики могут предложить клиенту несколько удобных схем погашения
тела кредита и процентов. Первая - стандартная, когда с первого
квартала заемщик равномерно погашает и тело, и проценты. Вторая схема
предусматривает лишь погашение процентов на период, пока объект
возводится, и погашение тела с процентами после сдачи объекта в
эксплуатацию. Ну а третья схема и вовсе льготная: пока объект не
построен и не готов к проживанию (или продаже) клиент не несет никаких
затрат, имея таким образом отсрочку всех платежей на полтора-два года!
И здесь у покупателя-инвестора открываются весьма широкие возможности.
Входя в проект на стадии начала строительства, когда стоимость объекта
- минимальна, покупатель инвестирует 30% и терпеливо ожидает завершения
стройки. За время строительства к естественному росту рыночной
стоимости недвижимости добавляется прирост стоимости конкретного
объекта по мере его готовности. По завершению строительства покупатель
может продать готовую квартиру или виллу по реальной рыночной цене,
которая, в зависимости от конкретного проекта, его характеристик и
момента вхождения в него инвестора, окажется больше первоначальной
стоимости на 25-50%. Если же посчитать доходность инвестиций при
вложенных 30% и 70% кредита, то когда инвестор продает построенный
объект, рассчитывается за кредит и сопутствующие платежи (страховки,
сервис, комиссионные расходы), его первоначальные инвестиции достигают
до 400% в год. Еще один вариант - сдача готового жилья в аренду и
обслуживание кредита за счет получаемых арендных платежей - также
весьма привлекателен, поскольку не требует от владельца жилья затрат и
обеспечивает ежегодный прирост стоимости его актива. Правда, в случае
сдачи жилья в аренду его амортизация достаточно велика и, погасив
кредит при помощи сдачи недвижимости в аренду, через десять лет
собственник получит видавшие виды квартиру или виллу, требующую
ремонта. Таким образом, на словах все кажется достаточно убедительным,
осталось привести лишь голые цифры, чтобы понять, насколько
приобретение недвижимости на Кипре действительно интересно. Для примера
возьмем три вида популярных объектов: апартаменты с одной спальней,
мезонет с двумя спальнями и виллу с тремя спальнями. Стоимость
недвижимости колеблется в зависимости от объекта, его близости к морю,
престижности места. Апартаменты с одной спальней на сегодняшний день
колеблются в диапазоне от 110 до 200 тыс. евро. Возьмем для расчетов
среднюю стоимость - около 160 тыс. евро (около 85 тыс. кипрских
фунтов). Мезонет с двумя спальнями стоит от 200 до 400 тыс. евро,
средняя стоимость для расчетов - около 300 тыс. евро (около 180 тыс.
кипрских фунтов). Разброс цен на виллы значительно выше, чем на
апартаменты и таунхаусы, но для ориентировочного расчета можно взять
среднюю стоимость виллы с тремя спальнями около 500 тыс. евро (около
300 тыс. кипрских фунтов). ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРИМЕРЫ 1) Расчет кредита на
покупку апартаментов с одной спальней на Кипре На руках имеем 50 тыс.
евро, просим в банке кредит на 110 тыс. евро. Пока не решили, на какой
период брать кредит, вычисляем, что выгоднее. В случае срока погашения
кредита 15 лет ежемесячная сумма погашения кредита будет около 900
евро. Помимо 110 тыс. евро, которые заемщик вернет банку, за 15 лет
будут выплачены банковские проценты по кредиту - 50 тыс. евро. Таким
образом, покупая квартиру за 160 тыс. евро в кредит на 15 лет
покупатель выплачивает в итоге 210 тыс. евро. При этом недвижимость на
Кипре дорожает не менее, чем на 10% в год и через 15 лет (с учетом
амортизации недвижимости) ее цена почти удваивается. Выгодно? Еще бы.
Тогда посмотрим, что будет происходить с кредитом, если срок погашения
кредита будет 10 лет. Ежемесячная выплата по кредиту составит около
1200 евро, а банковский интерес по прошествии 10 лет - около 30 тыс.
евро. Таким образом, апартаменты на Кипре с кредит сроком на 10 лет
обойдутся покупателю в 190 тыс. евро, их рыночная стоимость через
десять лет по самым осторожным прогнозам с учетам амортизации
недвижимости будет выше 220 тыс. евро. Ну и посмотрим, что же
произойдет с кредитом, если просить его на смешной срок 5 лет.
Ежемесячная выплата по кредиту будет около 2000 евро. Почувствуйте
разницу: банк слишком мало успевает заработать на заемщике за 5 лет,
поэтому торопится получить с него деньги. Интерес банка составит около
16 тыс. евро. Немного в целом, но с учетом величины ежемесячных выплат
немало. Таким образом, оптимальным сроком погашения кредита, выгодным
как с точки зрения ежемесячных выплат, так и с точки зрения величины
банковского интереса является срок 10 лет. 2) Расчет кредита на покупка
мезонета с двумя спальнями на Кипре На руках имеем 100 тыс. евро,
просим у банка 200 тыс. В случае погашения кредита за 15 лет
ежемесячная выплата по кредиту составит около 1600 евро, а банковский
интерес за весь период - около 90 тыс. евро. В случае срока кредитного
договора 10 лет ежемесячная выплата составит 2200 евро, а банковский
интерес за весь период около 60 тыс. евро. В случае кредита на 5 лет
ежемесячные выплаты - около 4 тыс. евро, интерес за период - около 30
тыс. евро. Похоже, что и на таунхаус брать кредит на 5 лет не очень
выгодно, поскольку ежемесячные выплаты по кредиту достаточно высокие.
Решить вопрос, какой срок привлекательнее в данном случае, 10 или 15
лет следует покупателю в зависимости от того, что ему проще, платить
больше ежемесячно, но отдать меньше банку в итоге, или погашать кредит
медленнее, но отдать банку больше. Следует отметить, что если у
заемщика изначально есть возможность погашения кредита меньшими
суммами, но с течением времени его благосостояние выросло, он может
решиться на досрочное погашение кредита, заранее оговорив эту
возможность в кредитном контракте. Штраф за досрочное погашение кредита
будет около 1%. Конечно, это меньше, чем банковская ставка по кредиту.
Взяв кредит на срок 15 лет, и погасив его за 10 лет, покупатель в нашем
случае отдаст банку около 70 тыс. евро. Он может ежемесячно погашать
1600 евро, а потом, получив однажды большую премию, погасить сразу весь
кредит с учетом штрафа и интереса. 3) Расчет кредита на покупку виллы с
тремя спальнями на Кипре
На руках имеем 150 тысяч евро, просим у банка 350. Имеем:
Срок кредита - ежемесячные выплаты - банковский интерес за весь период
15 лет - 2800 евро/месяц - 160 тыс. евро 10 лет - 3800 евро/месяц - 100 тыс. евро 5 лет - 6700 евро/месяц - 50 тыс. евро.
Вывод:
Таким образом, оптимальным сроком погашения кредита является 10 или 15
лет, в зависимости от возможности покупателя по ежемесячным выплатам по
кредиту.
Источник: БЕСТ-Недвижимость
