Отметим сразу, что корректировку сейчас переживает и соседний Китай. Эксперты предупреждают о кризисе в Южной Корее и не одобряют спекулятивного пузыря Вьетнамской собственности. Чуть получше дела идут в Сингапуре и демонстрирует рост недвижимость Бангкока, Ее пытается догнать собственность Камбоджи , Индии и Шри-Ланки. Все еще не потопляема растущая Австралия ,но зато уже безнадежно кренится на борт Новая Зеландия. Где то между ней и Японией, борются против произвола зарубежных застройщиков аборигены Вануату, распродается целыми островами архипелаг Фиджи и подсчитывают растущие доходы Филиппинские строители с риэлторами Гаваев.

Однако, вернемся к Японии. На рынках капитала значение японских трастов J-Reits, специализирующихся на инвестициях в рынки собственности, значительно сократилось. Ценные бумаги многих фондов, по рынку капитализации которых Япония занимает первое место в мире , упали в цене ниже стоимости их чистых активов.

Отметим, что например в Германии наблюдается примерно такая же картина, где акции многих компаний строительного сектора подешевели ниже номинальной стоимости активов.

Отрицательные тенденции присутствующие на японском рынке, кажутся естественными, на фоне общемировых тенденций спада экономик крупных государств.

Замедление в США и переоценка иены больно бьет по экспортерам, являющимися важным локомотивом экономического роста.

Ежедневные новости о растущем кредитном кризисе, частью которого стал уже второй по величине банк страны Mizuho Financial Group Inc , привели инвесторов к большей осторожности при вложениях в сектор недвижимости странывосходящего солнца. Одновременно с этим и банки становятся осмотрительнее в предоставлении заимствований.

«Некоторые проблемы связанные с кредитным кризисом начинают появлятся в бизнес сообществе на берегах Японии»,- говорит Джек Чандлер (Jack Chandler) главный управляющий Азиатско-тихоокеанского департамента La Salle Investment Managers, управляющей $ 50 млрд. глобальных активов.

«Горячие деньги», ранее залитые в фонды и стимулировавшие быстрый рост цен к запредельным высотам, теперь напротив быстро изымаются, вследствие проблем с которыми сталкиваются трасты, дополняет Джек Чандлер (Jack Chandler).

К тому же, острая утечка капитала на рынке J-Reit может быть приписана неразвитости этого сравнительно молодого рынка, возраст которого равняется 8 годам.

Индекс J-Reit сократился на 42% менее чем за год с Y6,752 ($69.5) 31 мая прошлого года до Y3,914 7 марта нынешнего.

«Мы видим большую недооценку чистых активов. И это вызвано не основными принципами рынка собственности. Это причина управляемого рынка капитала»,- говорит Ясуо Накашима ( Yasuo Nakashima) японский руководитель La Salle Investment Management’s.

Одновременно с этим, изменилось настроение кредиторов имеющее большое значение для рынка собственности. «За последние два месяца, рынок заимствований изменился драматично. Особенно это коснулось крупных и средних по размеру займов»,- говорит Ясуо Накашима ( Yasuo Nakashima).

Большинство иностранных банков в стране, следуя указаниям из свои национальных штаб квартир, сократили заимствования на рынке Японии.

В частности securitised кредиторы — главным образом иностранные учреждения, до этого трансформировавшие займы в секторе недвижимости в активы в форме ценных бумаг, затем реализуемые инвесторам, «уходят из бизнеса»,- говорит Ясуо Накашима ( Yasuo Nakashima).

Японские банки, не отставая от своих иностранных коллег, также забирают ликвидность с рынка. Наблюдается общая тенденция, приводящая к все более усиливающимся консервативным взглядам на рынок заимствований. Свою лепту в сокращение объемов займов вносят и вступившие в силу октябрьские законы Financial Instruments и Exchange Law, предписывающие усиление защиты инвестора, об этом уже сообщает Дайшуке Фукусима (Daisuke Fukushima) аналитик токийской компании Nomura Securities.

Вследствие этого, средние и мелкие разработчики в стране начинают испытывать проблемы. И ситуация в данной сфере скорее будет еще больше ухудшатся.

По мнению Дайшуке Фукусима (Daisuke Fukushima) банки будут и далее сокращать объемы заимствований и ужесточать условия займов. Мелкие и средние разработчики начиная испытывать все большие трудности, связанные с этим, начнут реализовывать собственность по сниженным ценам, а некоторые и вовсе разорятся. Именно ожидание подобного снижения цен сейчас ограничивает количество сделок на рынке, вынуждая его операторов занимать выжидательную позицию.

На подобном спаде могут неплохо нагреть руки крупные компании, обладающие хорошими покупательскими возможностями. Так офисы высокого качества продолжают оставаться дефицитом в Токио. При этом, уровень вакансий данной собственности неуклонно снижается.

По данным Мики Шойжи (Miki Shoji) независимого офисного брокера, количество свободных токийских офисов сократилось с 5.57% декабря 2003 до 2.55% января 2008.

Отметим, что в данной сфере в США царит просто катастрофа.

В Токио же здоровый спрос на офисную собственность обуславливает большие проекты в данной сфере. Примером этого может послужить 43 этажный офисный центр близ Tokyo Station, сроком завершения которого выбран 2013 год.

Mitsubishi Estate — главный владелец собственности в районе Tokyo’s Marunouchi ведет там сейчас строительство стоимостью в Y950 млрд.

Программа, осуществляемая компанией в период с 1998 по 2017 год, предусматривает возведение к уже имеющимся 7 еще 8 офисных зданий. Но, пока аналогичные большие события не будут введены в эксплуатацию, количество офисной собственности все еще будет недостаточно в японской столице. Это в свою очередь будет и дальше стимулировать рост арендных плат, что в совокупности с замедлением рынка недвижимости, дает неплохие возможности для традиционных инвесторов на рынке собственности.

К последним мистер Чендлер ( Mr Chandler) относит пенсионные фонды, которым во многих экономически развитых странах, принадлежит наиболее высококачественное недвижимое имущество. По мнению японского аналитика, национальным пенсионным фондам стоит заимствовать подобный международный опыт своих коллег.

Источник: http://www.kvadroom.ru/