| А
как у богатых с ипотекой? Нужна ли она им? Кто и зачем берет кредиты
свыше $500 тыс. (единодушно называемый экспертами рынка порог,
отделяющий «элитного» заемщика от типового)? Какие там условия? Отличий нет, но… Официально
между получателями больших кредитов и всеми прочими не делается никаких
различий. Ни у одного банка на сайте не значится, что на сумму до
$500 тыс. у нас одни проценты, а свыше – другие. Или иными будут сроки
погашения. Но на самом деле различия, конечно, есть. Главное из
них сводится к тому, что «рядовой» заемщик – это, скорее всего,
человек, работающий по найму. Соответственно, он может принести от
своего работодателя справку о зарплате – доходы получаются «белыми»
(или в крайнем случае «серыми»), но в любом случае достаточно
понятными. «Элитный» заемщик – это в большинстве случаев
владелец собственного бизнеса. Доходы его больше, но не так
прогнозируемы и понятны, как у «типового». И банку придется затратить
больше усилий, чтобы понять подлинный уровень платежеспособности такого
человека. «В августе было много сообщений, что на ипотечном
рынке грядет кризис, положение многих банков нестабильное. И чаще всех
в этом ряду упоминался именно наш банк, – говорит Юлия Мячина,
начальник управления по коммуникациям «Москоммерцбанка». – На самом
деле, никакого кризиса у нас не было, мы просто корректируем свой
подход к анализу платежеспособности заемщиков. В середине августа банк
поднял ставки по некоторым из своих ипотечных программ именно для той
категории заемщиков, кто не может подтвердить свою платежеспособность
документами. Это в определенной степени плата за повышенный риск». Как
отметила Мячина, сейчас «Москоммерцбанк» разрабатывает новые формы
анкет для всех заемщиков. Они еще в работе, полностью их содержание
неизвестно, однако основные контуры уже видны. Банк пытается ввести в
анкету более подробные вопросы о качестве и стиле жизни заемщика.
Особенно большое внимание банк уделяет проверке платежеспособности
заемщиков по крупным кредитам, то есть тех, кто занимает свыше
$500 тыс., с целью понять подлинный уровень состоятельности косвенными
путями, коль скоро общепринятые пути (справка по форме 2-НДФЛ) в этом
сегменте не работают. Зачем? Есть
между «элитными» и «типовыми» и еще одно существенное отличие – в том,
с какой целью они берут кредит. С обычными людьми все понятно: они
просто не могут никаким другим способом собрать нужную сумму. А вот
элитная недвижимость, напоминает Анжела Кузьмина, директор департамента
продаж компании IntermarkSavills, никогда не покупается на последние
деньги. «Необходимые деньги у покупателя обычно есть, – отмечает
эксперт. – Но они куда-то вложены. Поэтому ипотека здесь используется
скорее не как заем, а как способ не выводить деньги из работающего
бизнеса, что является крайне невыгодным». Добавим еще одно
соображение. Многие состоятельные люди – особенно те, кто работает в
государственном аппарате, – часто не могут внятно объяснить, откуда у
них такие деньги. Банковский кредит в этом случае является прекрасным
способом избежать ненужных вопросов. А что потом ипотечный кредит не
будет отдаваться оговоренные 20 лет, а досрочно погасится через три
месяца – это контролирующие органы обычно не интересует. Кто все эти люди? Как
уже говорилось, в основном владельцы собственного бизнеса и
госчиновники. В последнее время появилась еще одна категория –
топ-менеджеры крупных компаний. В ряду «элитных» заемщиков они самые
бедные (если к данной категории вообще применимо это слово), зато очень
нравятся банкам, поскольку имеют документально подтвержденный доход.
«Чтобы получить кредит в миллион, нужно декларировать зарплату в
$25-30 тыс., – говорит Сергей Лупашко, президент группы компаний
«Рескор». – Это довольно много, но не так уж нереально. В России есть
компании, которые платят своим сотрудникам такие зарплаты. Их пока не
так много, но уже появились». С черного хода По
статистике, на недвижимость элитного сектора приходится всего лишь 3-5%
ипотечных сделок. Понятно, что богатых людей вообще немного, и элитной
недвижимости тоже значительно меньше, чем типовой, но есть у столь
скромных цифр и еще одно объяснение. «Наша компания давно и активно
работает именно с дорогими квартирами и коттеджами, – говорит Валерия
Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город».
– И ситуации, когда клиент хочет получить ипотечный кредит, но при этом
не знает, где и как это сделать, встречаются крайне редко. Обычно
состоятельные люди уже имеют наработанные связи с банками – теми, где
вращаются деньги их бизнеса. Выгода обоюдная: банку не нужно проверять,
кто его заемщик, всю его подноготную он и так знает. А заемщик может,
основываясь на том, что он давний клиент данного банка, попытаться
получить более льготные условия, например, процент на 1-2 пункта
пониже». Заметим также, что кредит в этом случае вовсе не
обязательно будет называться ипотечным. В залог могут пойти акции,
ценные бумаги. Может сгодиться и просто честное слово, если банк
настолько доверяет своему старому клиенту. Заграница не поможет СМИ,
словно издеваясь, периодически доносят до нас различные реалии
зарубежной жизни. То в Японии, узнаем мы, средняя продолжительность
жизни и женщин, и мужчин превышает 80 лет (наш среднестатистический
мужик умирает в 59), то еще что-то подобное. Рассказы о реалиях
«тамошней» ипотеки явно относятся к этой категории: услышишь о 4-6%
годовых и сравнишь эти цифры с нашими – и до инфаркта недалеко. Так что
невольно напрашивается мысль: а нельзя ли взять «там» и купить квартиру здесь? Тем более что сами банки так и делают, занимая деньги за границей…
Текст:
Василий Андреев |
Фото:
JP | Постоянная ссылка Собственник
|
